Oricine poate achizitiona oricat teren agricol extravilan in Romania. Viitorii proprietari nu mai au nevoie de cunostinte si experienta in agricultura

Conform proiectului de lege privind unele masuri de reglementare a vanzarii-cumpararii terenurilor agricole din Romania situate in extravilan, publicat pe site-ul Ministerului Agriculturii si Dezvoltarii Rurale (MADR), in debatere publica, oricine va putea achizitiona astfel de terenuri in tara noastra, fara sa mai existe o limitare a suprafetei care poate fi cumparata. Acest proiect se afla la a cincea varianta, primele discutii debutand la inceputul lunii septembrie. Fata de toate variantele propuse pana in prezent, actuala forma prezinta doar doua conditii de achizitionare a terenurilor agricole extravilane.

In data de 3 septembrie, pe site-ul MADR a aparut prima varianta a proiectului de Lege privind unele masuri de reglementare a vanzarii – cumpararii terenurilor agricole situate in extravilan de catre persoane fizice si de infiintare a Autoritatii pentru Administrarea si Reglementarea Pietei Funciare (AARPF). 

Aceasta varianta a fost retrasa de pe site, fiind inlocuita de cea de-a doua varianta care a fost publicata pe 17 septembrie. Cea de-a treia varianta a proiectului a fost publicata pe 23 septembrie tot pe site-ul MADR, fiind pastrata si a doua forma a acestuia.

Pe 13 noiembrie, MADR a publicat pe site-ul propriu cea de-a patra varianta a acestui proiect, dar de data aceasta nu sub forma de lege, ci de Ordonanta de Urgenta a Guvernului (OUG).

Atentie! Spre deosebire de o lege, o OUG nu mai trebuie sa treaca prin tot procesul legislativ, respectiv sa fie trimisa pentru dezbatere si aprobare celor doua camere ale Parlament, Senat si Camera Deputatilor, apoi Presedintelui pentru promulgare, dupa care sa fie publicata in Monitorul Oficial, ca sa intre in vigoare. Astfel, daca este aprobata de Guvern, o OUG poate fi direct publicata in Monitorul Oficial si sa intre in vigoare, urmand ca ulterior sa parcurga procesul legislativ si sa fie promulgata printr-o lege sau sa fie inclusa intr-o alta lege la care face referire. 

Ieri, 18 noiembrie, OUG-ul propus a fost retras de pe site-ul MADR si inlocuit cu un nou proiect de lege, cea de-a cincea varianta.

In plus, la fel cum a procedat cu toate proiectele propuse pe acest subiect pana in prezent, nici pentru aceasta varianta Ministerul Agriculturii nu mentioneaza cat timp se pot trimite propunerile si observatiile, desi termenul legal este de zece zile.

Persoanele fizice care cumpara pot fi cetatenii din UE si din Spatiul Economic European 

Inca din a treia varianta a proiectului de lege se precizeaza, si a ramas mentionat in actuala forma, ca prevederile noii legi se aplica cetatenilor romani, cetateniilor din Uniunea Europeana si apatrizilor cu domiciliul in Romania sau in UE.

Pe langa acestia, in cea de-a patra varianta a proiectului, s-a introdus o prevedere, care a ramas si in cea de-a cincea varianta, ca aceasta lege se aplica si cetatenilor si apatrizilor din statele care fac parte din Acordul privind Spatiul Economic European (ASEE).

In plus, cetatenii statelor terte si apatrizii cu domiciliul intr-un stat tert pot dobandi dreptul de proprietate asupra terenurilor agricole extravilane din tara noastra in conditiile din tratatele internationale, pe baza de reciprocitate.

Ce conditii trebuie sa indeplineasca persoanele fizice care vor sa achizitioneze terenuri agricole extravilane

In primele doua variante ale proiectului de lege privind achizitionarea terenurilor agricole extravilane se mentiona ca persoanele fizice nu pot fi proprietarii unor terenuri agricole extravilane cu o suprafata mai mare de 100 de hectare. In cea de-a treia varianta a acestui proiect, limita de 100 ha de teren agricol in extravilan li se aplica doar persoanelor fizice care inca nu detin aceasta suprafata.

In actualul proiect de lege, nu mai exista nicio limitare de suprafata de teren agricol pe care ar putea-o achizitiona persoanele fizice in extravilan, dar s-au mentinut restul conditiilor de cumparare.

In plus, potrivit actualului proiect de act normativ, persoanele fizice care vor sa cumpere in tara noastra teren agricol, situat in extravilan, nu mai trebuie sa faca dovada ca au cunostinte in domeniul agricol si ca au desfasurat activitati agricole pentru o perioada de cel putin cinci ani, aceasta prevedere fiind eliminata.

De asemenea, in actualul proiect de lege nu mai apare nici prevederea ca, la data intrarii in vigoare a legii, actualii proprietari de terenuri in extravilan trebuie sa dovedeasca ca au desfasurat activitati agricole pe acele terenurile extravilane.

Totusi, s-a pastrat prevederea ca arendasii pot cumpara teren agricol extravilan, daca au un contract de arenda incheiat pentru acel teren cu cel putin un an inainte de data inregistrarii ofertei de vanzare.

Aceasta este singura conditie pentru arendasi, deoarece una dintre conditiile prezente in toate precedentele variante ale proiectului a fost eliminata. Astfel, arendasii nu mai trebuie sa fie inregistrati potrivit articolului 1.838 din Noul Cod Civil, adica nu trebuie sa fi depus contractul la consiliul local sau consiliile locale in a carui raza teritoriala se afla bunurile agricole arendate, conform proiectului de OUG.

Astfel,conform noilor conditii propuse de Guvern, prin Ministerul Agriculturii. oricine va putea achizitiona teren agricol in Romania.

Vanzarea terenurilor agricole extravilane se face doar daca se respecta dreptul de preemptiune

Conform actului legislativ, prevedere care a existat in toate proiectele, persoanele fizice vor putea vinde terenurile agricole extravilane doar daca respecta dreptul de preemptiune al coproprietarilor persoane fizice, al vecinilor persoane fizice, arendasilor, persoane fizice cu varsta de pana la 40 de ani, care desfasoara activitati agricole pe raza administrativ - teritoriala a localitatii unde este situat terenul respectiv, precum si Statul Roman.

Vanzatorul inregistreaza la primaria din localitatea pe raza careia se afla terenul agricol extravilan o cerere de notificare a preemptorilor si afisarea ofertei de vanzare a acestui teren, pentru o perioada de 30 de zile de la data inregistrarii, conform actualului proiect de lege.  

De asemenea, oferta de vanzare va cuprinde informatii despre teren - pret, amplasament, suprafata, categoria de folosinta si clasa de calitate, documentele cadastrale - si despre vanzator - numele si prenumele, adresa completa si copia documentului de proprietar.

Actuala forma a legii anuleaza prevederea ca in cazul in care nu se respecta dreptul de preemptiune sau terenul se vinde la un pret mai mic ori in conditii mai avantajoase decat cele din oferta de vanzare se anuleaza vanzarea.

Totusi, s-a pastrat prevederea ca titularii dreptului de preemptiune trebuie sa transmita acceptarea ofertei, insotita de documentatia din care sa rezulte ca indeplinesc conditiile pentru a cumpara terenul, conform prezentei legi, pe care o comunica vanzatorului si Autoritatii pentru Administrarea si Reglementarea Pietei Funciare (AARPF), care urmeaza a fi infiintata.

In plus, se prevede si in actuala forma a legii ca aceasta transmitere trebuie sa se faca in termen de 30 de zile de la data afisarii ofertei de vanzare la sediul primariei. Netransmiterea acceptarii ofertei in termenul prevazut duce la pierderea dreptului de preemptiune.

De asemenea, se prevede, si in actuala forma a legii, ca persoanele fizice vor fi verificate daca indeplinesc conditiile de vanzare – cumparare a terenurilor agricole din extravilan de catre AARPF. Insa, spre deosebire de celelalte variante, in prezent, se scrie ca nu rezultatul, ci avizul va fi comunicat in termen de 5 zile lucratoare de la primirea datelor vanzatorului, nu si cumparatorului.

In cazul in care cumparatorul nu indeplineste conditiile de achizitionare a terenului extravilan, vanzatorul poate prefera pe oricare dintre ofertantii eligibili. 

Mai mult, daca nici acestia din urma nu isi manifesta intentia de cumparare, vanzarea terenului este libera.

In plus, conform actualei forme a legii, daca vanzatorul modifica datele inscrise in oferta de vanzare, acesta reia procedura de inregistrare a ofertei. 

In atasament puteti consulta cele trei variante de achizitionare a terenurilor agricole extravilane, variante propuse de MADR.

Terenurile aflate la 10 km de granita se vand doar cu acordul Ministerului Apararii

Potrivit tuturor variantelor de proiect, inclusiv actuala forma, terenurile agricole din extravilan, aflate pe o raza de 10 km de la granita Romaniei, pot fi vandute doar cu avizul Ministerului Apararii Nationale.

In plus, terenurile agricole extravilane pe care s-au stabilit zone cu patrimoniu arheologic sau zone cu potential arheologic pot fi comercializate doar cu avizul Ministerului Culturii.

De asemenea, daca pe terenul agricol extravilan achizitionat exista imbunatatiri funciare, persoanele fizice care achizitioneaza terenurile sunt obligate sa le mentina cel putin in starea in care le-au cumparata, asa cum a fost atestata prin avizul Autoritatii Nationale de Imbunatatiri Funciare, conform tuturor proiectelor de reglementare a vanzarii – cumpararii terenurilor agricole situate in extravilan de catre persoane fizice si de infiintare a AARPF. 

Mai mult, cumparatorii terenurilor agricole extravilane trebuie sa le utilizeze doar cu destinatia din categoria de folosinta cu care sunt inscrise in sistemul integrat de cadastru si publicitate imobiliara. Terenurilor agricole extravilane achizitionate li se poate schimba categoria, in conditiile legislatiei.

Se amendeaza distrugerea imbunatatilor funciare

Potrivit tuturor proiectelor de act normativ, pentru terenurile agricole extravilane cu zone din patrimoniul arheologic, vandute fara avizul Ministerului Culturii, amenzile variaza intre 50.000 de lei si 100.000 de lei.

Aceeasi amenda se aplica si pentru distrugerea sau nementinerea in functiune a imbunatatirilor funciare dupa ce a fost achizitionat terenul agricol extravilan. De asemenea, persoanele fizice vor fi obligate sa refaca imbunatatirile funciare distruse, dupa ce au cumparat un teren agricol extravilan.

In plus, in cazul in care se vor realiza constructii neautorizate pe terenurile agricole extravilane achizitionate acestea vor fi desfiintate, pentru a se aduce terenul la starea initiala, potrivit tuturor proiectelor de lege, inclusiv a formei actuale.

De asemenea, persoanele fizice care nu utilizeaza terenul agricol extravilan achizitionat cu destinatia categoriei de folosinta cu care este inscris in sistemul integrat de cadastru si publicitate imobiliara platesc o amenda de 100.000 de lei/ ha, in primul an, si de 500.000 lei/ha, in al doilea an.

Noua Autoritate publica ofertele de vanzare – cumparare pe propriul site

Conform proiectelor de lege, va fi infiintata o noua institutie care va aplica noile masuri de vanzare – cumparare a terenurilor agricole situate in extravilan de catre persoanele fizice. Aceasta institutie este Autoritatea pentru Administrarea si Reglementarea Pietei Funciare, care apare prin reorganizarea Agentiei Domeniilor Statului, care se desfiinteaza. 

Astfel, potrivit celei de-a patrua variante de proiect de act normativ, mentiune care a ramas si in actuala forma a legii, Autoritatea se infiinteaza prin preluarea activitatii, personalului si a patrimoniului Agentiei Domeniilor Statului, prin protocol de predare-primire incheiat in termen de 15 zile de la data intrarii in vigoare a hotararii Guvernului.

Organizarea, functionarea, numarul de posturi, atributiile Autoritatii, consiliului de administratie si ale directorului general se stabilesc prin hotarare a Guvernului, in termen de 30 de zile de la data intrarii in vigoare a legii.

Infiintarea, gestionarea si administrarea bazei de date a terenurilor agricole extravilane este una dintre principalele atributii a noii institutii.

In plus, AARPF va constata si sanctiona contraventiile prevazute in proiectul de pe site-ul MADR, va publica ofertele de vanzare - cumparare pe site-ul propriu si va verifica exercitarea dreptului de preemtiune.

Noua institutie va mai verifica indeplinierea conditiilor de vanzare – cumparare de catre potentialul cumparator, va emite avizul prealabil incheierii contractului de vanzare – cumparare al terenurilor cu destinatie agricola si taxele pentru emiterea avizului prealabil.

Actuala forma a proiectului de lege, cea de-a cincea varianta, a eliminat infiintarea Comitetului judetean/comitetul municipiului Bucuresti pentru avizarea contractelor de vanzare-cumparare a terenurilor agricole din Romania, situate in extravilan, structura fara personalitate juridica si in subordinea Institutiei prefectului.

In aceste conditii, s-a introdus in actuala forma a legii ca pentru activitatile desfasurate primariile si Autoritatea percep taxe al caror tip si cuantum se vor stabili prin normele metodologice. In cea de-a patra varianta a proiectului, aceste taxe trebuiau platite catre Comitet.

Atentie! In prezent, nu se aplica prevederile acestui proiect de act normativ, deoarece se afla in dezbatere publica.

Conform prevederilor legale, actuala forma a proiectului sa se afla in dezbatare publica zece zile de la data publicarii, respectiv pana pe 28 noiembrie, dar pe site-ul MADR nu se face nicio astfel de precizare. Dupa expirarea celor 10 zile, proiectul de lege poate poate incepe procesul legislativ.